Що розуміється під витратами на придбання об’єкта нерухомості, на які можна зменшити дохід від його продажу, та чи є договір купівлі-продажу підтвердженням таких витрат, якщо розрахунок здійснювався готівковими коштами?

опубліковано 01 липня 2025 о 11:33 Розділ: Новини

У Головному управлінні ДПС у Чернівецькій області роз'яснюють, що відповідно до п. 172.2 ст. 172 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI (далі – ПКУ) дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.
Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.
Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:
а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозд. 9 прим. 4 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ;
ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;
и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;
і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України від 23 лютого 2023 року № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України».
Об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.
Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.
При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.
Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.
Відповідно до п. 44.1 ст. 44 ПКУ для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.
При цьому, ст. 1 розд. І Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 996) визначено, що первинний документ – це документ, який містить відомості про господарську операцію.
Обов’язкові реквізити, які повинні мати первинні документи передбачено ст. 9 Закону № 996.
Крім того, відповідно до частини першої ст. 626 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV (далі – ЦКУ) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦКУ).
При цьому ст. 1087 ЦКУ передбачено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі.
Граничні суми розрахунків готівкою для фізичних та юридичних осіб, а також для фізичних осіб – підприємців відповідно до ст. 1087 встановлюються Національним банком України.
Враховуючи викладене, документами, що підтверджують проведення фізичною особою – платником податку операцій, пов’язаних з купівлею - продажем об’єктів нерухомого майна, крім договору купівлі-продажу нерухомого майна, мають бути документи первинного обліку, а саме розрахункові документи, використання яких передбачено чинними нормативно-правовими актами.